Момент продажи или покупки жилья очень важный и ответственный для каждого человека.
Подобрав подходящий для себя вариант, не всегда есть возможность сразу же заключить договор. В жизни бывают ситуации, когда стороны, намереваясь заключить сделку, согласовали все важные для себя моменты, но подписать договор не могут в силу определенных обстоятельств: недвижимость еще не принадлежит продавцу, но он имеет реальную возможность на получение ее в собственность (например, в порядке долевого строительства или в порядке наследования); не оформлены права на земельный участок; временно отсутствуют лица, согласие которых необходимо на отчуждении имущества; в отчуждаемом жилом помещении зарегистрированы лица, которые должны сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение; у покупателя нет полной суммы для расчета с продавцом и др. Продажа квартиры или другого жилого помещения и сбор всех необходимых для этого документов может занять довольно-таки продолжительное время. За этот период принятое решение может поменяться, сбор документов - затянуться, а договоренная стоимость объекта - увеличиться. Оградить себя от возможных неприятностей можно при помощи предварительного договора.
Подписание сторонами предварительного договора - важный этап сделок с недвижимостью. Этот документ также называется договором о намерениях или договором об условиях совершении сделки.
Согласно ст.399 Гражданского кодекса Республики Беларусь по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предварительный договор предшествует основному договору. Такой договор является своего рода гарантией для продавца и покупателя в том, что стороны не изменят свои условия в будущем - продавец может готовить документы, зная, что у него есть покупатель, который в последствии не откажется от сделки, а покупатель может собрать недостающую сумму денег будучи уверенным, что продавец уже не изменит цену и не продаст понравившееся ему жилое помещение никому другому.
Юридическая значимость предварительного договора определяется тем, что стороны могут не только зафиксировать свои договоренности, но и в случае их невыполнения имеют право на судебную защиту.
Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. В отношении недвижимости такой договор заключается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Если для основного договора законодательством предусмотрена нотариальная форма, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Так, предварительный договор должен содержать характеристики, позволяющие как можно точно идентифицировать предмет договора; в нем фиксируется продажная цена, а в случае мены оценивается обмениваемое имущество и доплата или делается указание о равноценности мены; порядок расчета и передачи недвижимого имущества.
Зафиксированную в предварительном договоре цену жилого помещения покупатель (продавец) не может изменить в одностороннем порядке. Это значит, что покупатель обязан купить, а продавец продать жилое помещение по цене, указанной в предварительном договоре.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
На практике сторонам рекомендуется всегда оговаривать срок заключения основного договора. Указание срока целесообразно еще и потому, что это будет дисциплинировать стороны в исполнении предварительного договора.
Материальная гарантия исполнения обязательств может быть обеспечена внесением в предварительный договор пункта о задатке.
Если одна из сторон, заключивших предварительный договор, будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Л. Ковалевская,
нотариус Гродненского
нотариального округа, член Союза юристов.